L'investissement immobilier a connu au milieu des années '80 une croissance spéculative incroyable et sa décroissance, début des années '90, fut tout aussi fulgurante et douloureuse pour de nombreux investisseurs immobiliers (nous assistons actuellement à un épisode similaire dans l'investissement boursier).

Qu'est-ce que spéculer? C'est rechercher un immeuble dont le prix payé sera inférieur à sa valeur marchande, et le revendre vite vite vite à sa juste valeur ou acheter un immeuble en espérant qu'il prenne une forte plus-value à court terme dans un marché où la demande serait supérieure à l'offre. La première façon est de plus en plus rare et la deuxième, très risquée! La plus-value d'un bien à la revente est tout de même une des 3 sources de rendement à considérer dans l'investissement immobilier.

Sources de rendement

La liquidité représente l'excédent des revenus moins les dépenses et paiement des versements hypothécaires. En fait, ce qu'il reste dans votre compte de banque après un exercice financier. Dans cet exemple (6 logements), la liquidité à la fin de l'exercice financier (12 mois) est de 5 530$. Le prix d'achat est de 195 000$, le comptant initial (25%) est 48 750$.  Donc ce montant investi de 48 750$ a rapporté la somme de 5 530$, soit un rendement de 11,34%.

2. Remboursement de capital

Le remboursement d'un prêt hypothécaire comporte une partie "intérêts" et une partie "capital". Dans notre exemple, un prêt de 146 250$ a été contracté, soit 75% du prix d'achat.  Le coût de l'hypothèque pour 12 mois est de 12 839$, soit 10 731$ en coût des intérêts et 2 108$ en remboursement de capital. S'il y avait vente de l'immeuble ou remboursement complet de l'hypothèque après 12 mois, le solde à rembourser serait de 143 953$. Le reboursement de capital (équité sur hypothèque) de 2 108$ additionné à la liquidité de 5 530$ (total: 7 827$) procure un rendement total sur le montant investi (48 750$) de 15,67%.

3. Plus-value à la revente (gain en capital)

En présumant que les conditions de financement soient les mêmes et que l'acheteur souhaite obtenir le même rendement que dans notre exemple, les revenus nets devront être supérieurs pour obtenir une plus-value à la revente.  Ainsi supposons que, par une saine gestion,  les revenus nets soient de 20 000$, le prix de vente pourra osciller autour de 210 000$, pour un rendement sur la liquidité (6 174$) de 11,76%.